az / ru
 
     
 
Главная > Бизнес > Объектив

Новые проекты в Азербайджане оживят рынок недвижимости

18.10.2017 | С. Сараблинская

Несомненно, рынок недвижимости в национальной экономике играет большую роль. Ведь именно этот сектор призван эффективно решать социальные задачи, свободно формировать цены на объекты и услуги, перераспределять инвестиционные потоки конкурирующих видов объектов недвижимости, использованных земель и многое другое.

Азербайджан не раз переживал бум строительства недвижимости жилого и коммерческого назначения. И каждый раз история бурного развития этого сектора экономики повторяется в унисон с нефтяным бумом. Современному Азербайджану привязка экономики, в частности строительного рынка к нефти, не принесла ничего утешительного. После падения на мировом рынке цены на нефть, как следствие обесценилась национальная валюта, что привело к нежелательной ситуации в каждой сфере. Стройка века впала в ступор. Эта участь не прошла стороной и рынок недвижимости: падение цен на помещения, снижение платежеспособности граждан, проблемы с выплатами по ипотечным и внутренним кредитам, застопорили сделки.

Первая, а затем вторая девальвация маната, которая произошла 21 декабря 2015 года, существенно пошатнули ситуацию в экономике Азербайджана, и 2016 год стал провальным для риэлторского бизнеса.

Что сейчас происходит на локальном рынке недвижимости, какова ситуация с государственной ипотекой, как продвигается проект «социальное жилье», по какой схеме происходит снос домов так называемого «старого фонда»?

Статистика застройки

Чтобы определить динамику развития строительного рынка, а вместе с ним и рынка недвижимости обратимся за статистикой. Так в январе-августе этого года, общая площадь жилья, сданного в эксплуатацию в Азербайджане составила 1 млн 117.2 тыс. кв. метров, что на 10.5% больше показателя аналогичного периода прошлого года, сообщили в Госкомстате. По данным статистики, за январь-август 2017 года капвложения в жилищное строительство составили 527.1 млн AZN, что на 36.4% больше показателя аналогичного периода прошлого года. Если сравнить показатели двух предыдущих годов, то в 2016 году общая площадь жилья, сданного в эксплуатацию в Азербайджане, составила 1 млн 677.1 тыс. кв. метров, что на 13.2% меньше показателя 2015 года.

По словам экспертов, увеличение площади жилья за первые 8 месяцев этого года произошло из-за завершения строительства и сдачи в эксплуатацию домов, строительство которых было приостановлено на завершающей стадии в период девальвации.

Отсюда возникает вопрос: а есть ли новые проекты, которые будут успешно реализованы в этом году, и которые определят динамику рынка на ближайшую перспективу.

Льготное, но не социальное жилье

В апреле 2016 года указом Президента Азербайджана Ильхама Алиева было создано Государственное агентство жилищного строительства при Президенте Азербайджана. Цель вновь созданного Агенства - обеспечение потребностей граждан страны в жилой площади, улучшение их жилищно-бытовых условий, обеспечение строительства в современном архитектурном стиле многоквартирных зданий, отвечающих экологическим требованиям и требованиям энергетической эффективности, а также усовершенствование в связи с этим государственного управления в сфере градостроения и строительства.

В подчинении агентства создано ООО MIDA, основной целью деятельности которого является предоставление разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, обеспечение эффективного использования финансовых средств, выделяемых на строительство многоквартирных жилых домов. Уставной капитал ООО MIDA определен на уровне 10 млн AZN.

С целью льготного приобретения данного жилья на портале «Электронное правительство» с 1 мая 2017 года была запущена система «Льготное жилье». Организацию данной системы осуществляет Государственное агентство по жилищному строительству, а обеспечение деятельности - MIDA.

Далее, 24 мая этого года Президент Азербайджана Ильхам Алиев подписал указ об утверждении Положения «О системе льготного жилья».

По проекту льготное жилье распространяется на людей, у которых нет никаких льгот, и которые имеют средний доход. По словам главы Государственного агентства по жилищному строительству страны Самира Нуриева, цена на «льготное жилье» в Азербайджане будут минимум на 20-25% ниже рыночных.

В свою очередь, генеральный директор консалтинговой компании «MBA Consulting» Нусрат Ибрагимов заявил, что государственная «скидка» не решит финансовые, в частности, жилищные проблемы граждан.

По его словам, малообеспеченные семьи вряд ли смогут воспользоваться проектом. По последним данным, отметил он, на рынке недвижимости Баку имеются на продаже объекты, за квадратные метры которых просят 650-700 манатов. Поэтому отметил эксперт 25% скидка, исходя из средней рыночной цены, составляет примерно около 600 долларов. «В пересчете на национальную валюту получается: цена за квадратный метр будет превышать 1000 манатов. Даже раньше, когда экономическая ситуация в стране была намного лучше и материальное положение населения было значительно высоким, граждане не имели возможности платить за квадратный метр 1000 манатов,» — подчеркнул Ибрагимов. («Эхо»)

Напомним, что строительство социального жилья стартовало 24 декабря 2016 года. Глава государства Ильхам Алиев принял участие в торжественной церемонии закладки фундамента первого девятиэтажного здания Ясамальского жилого комплекса. Согласно проекту, комплекс раскинется на площади в 11.6 гектара неподалеку от Бакинской окружной дороги. В первом городке будет возведено 29 домов, 1854 квартиры, а также построены детские сады и школы. Первое социальное жилье планируется сдать в эксплуатацию во второй половине 2018 года.

Второй комплекс, где планируют построить до 3.3 тысяч квартир, будет возведен в поселке Говсан, Сураханского района Баку.

Но как говориться аппетит приходит во время еды. Не успели еще сдать первый проект, приступить ко второму, как чиновники анонсируют о планах реализации третьего проекта.

Неужели льготное жилье поправит жилищные условия простых граждан? По мнению экспертов строящиеся государством дома не являются социальным жильем, которое в мировой практике принято выдавать государством для проживания бесплатно. К таким домам можно отнести дома для вынужденных переселенцев, которые до сих пор являются собственностью государства. Дома же, которые планируется построить на бюджетные деньги, для решения жилищных проблем малообеспеченной части населения, и называемые в прессе «социальное жилье» таковым не является. «В данном случае речь идет о строительстве жилья, отвечающего современным строительным стандартам и доступного для большинства населения жилья. В Турции государство также занимается строительством и продажей льготного жилья. Но в Турции ежемесячные выплаты по льготному жилью ниже, чем в Азербайджане. В Турции минимальный уровень заработной платы составляет 1700 турецких лир. В долларовом эквиваленте это составляет около 500 долларов. По нашим ценам 850 манатов. Ежемесячный взнос составляет 200- 250 турецких лир. Это составляет 130 манатов. В нашей стране ежемесячный взнос за льготную однокомнатную квартиру будет составлять 130 – 140 манатов. За двухкомнатную квартиру ежемесячно придется платить 200 – 210 манатов. А ежемесячный взнос за трехкомнатную квартиру будет составлять 300 – 310 манатов. Этот проект направлен на обеспечение жильем низшего и среднего слоев населения. В стране средняя зарплата составляет 500 манатов. Гражданину пожелавшему купить льготное жилье, придется потратить за это 60% своей заработной платы», - сказал экономист Рашад Гасанов. («Legion»)

Снос ветхого жилья

Как известно в Азербайджане строительный рынок по объему инвестиций является вторым после нефтяной отрасли. Поэтому правительство страны старается приложить все силы, что бы этот сектор экономики продолжил свое существование. Выйти из стагнации позволяет участие государства как в строительстве жилой недвижимости, о чем мы написали выше, так и помощь государства в проектах инвестированных частными застройщиками. Об увеличении темпов строительства говорят статистические данные об объеме производства стройматериалов в Азербайджане в январе-августе 2017 года, которые составили 360.3 млн AZN, что на 32.6% больше показателя аналогичного периода прошлого года. По данным статистики, рост за отчетный период зафиксирован в производстве цемента на 22.8% - до 1 млн 854.2 тыс. тонн, готовой бетонной смеси - на 39.6% - до 435.9 тыс. тонн, сборных конструкций из бетона - в 2.3 раза до 121.3 тыс. кубометров. Помимо этого, увеличилось производство строительного кирпича на 38.8% - до 181.3 тыс. кубометров, обработанного мрамора, травертина и алебастра и изделий из них - в 2.9 раза - до 12 тыс. 579.2 тонн, строительных блоков и кирпичей из цемента, искусственного камня или бетона - на 54.2% - до 89 тыс. 786.4 тонн

На активность рынка также влияют строительство льготного жилья, снос ветхого жилья, на месте которого идет строительство жилых объектов.

Что касается последнего, то работы проводятся в рамках решения N 86 Кабинета министров Азербайджана от 25 февраля 2016 года «О дополнительных мерах с целью ускорения социально-экономического развития Сураханского, Насиминского, Хатаинского, Нарима­новского, Низа­минского, Ясамальского, Сабаиль­ского, Хазарского районов и района Пираллахи» Расположенные на указанных территориях жилые дома, исчерпавшие свой эксплуатационный ресурс, подлежат сносу как непригодные для жилья.

Программа, предполагающая снос и замену ветхого и не отвечающего нормам жилья в 7 из 12 административных районов Баку, рассчитана на 5 лет. В неё включены: 63 дома в Сураханском районе, 226 домов в Насиминском районе, 99 домов в Хатаинском районе, 219 домов в Наримановском районе, 131 дом в Низаминском районе, 18 домов в Ясамальском районе, 41 дом в Сабаильском районе, 297 домов в Пираллахинском районе. Среди подлежащих сносу есть строения ХIX века и 50-60 годов ХХ века, так называемые «хрущевки».

Госкомитет по градостроительству и архитектуре Азербайджана в октябре 2016 года одобрил 45 из 52 представленных территориальных планировочных проектов, нацеленных на обновление жилого фонда Баку.

Проекты подразумевают снос 324 тыс. квадратных метра устаревшего жилого фонда (переселение почти 600 тысяч граждан) и строительство на том же месте 1.8 млн. квадратных метра жилья, соответствующего современным требованиям. В рамках проекта будет построено 350 зданий, то есть снесено 4 тыс. и построено около 18 тыс. квартир.

О тесной работе в другом пилотном проекте, в котором активное участие принимает государство, рассказал глава строительной компании «INTEKS» Фарид Гахраманов. «Наша компания является инвестором и застройщиком двух пилотных строительных проектов на Гара Гараева Низаминского района и на улице Табризи Сабаильского района. Мы производим снос ветхих строений и строим на его месте жилые комплексы, куда и будут переселены жители снесенных домов. Пока строится новый дом, жильцы за наш счет арендуют себе квартиры. Затем, после сдачи дома в эксплуатацию, им будут выданы новые квартиры. По негласному договору, за доставленные неудобства, квадратура новой квартиры будет на 15-20% больше старого помещения»,- сказал директор компании-застройщика двух пилотных проектов «Komfort» и «Tabriz Palace».

Он также отметил, что облегчает процесс переселения и строительства активное участие представителей госструктур – президентский аппарат, МЧС, исполнительная власть района. «Проект рассчитан на 24 месяца. Ежемесячно мы сдаем отчет о выполненных работах исполнительной власти, а та в свою очередь куратору проекта в президентском аппарате. После завершения строительства, определенная квота будет выделена Исполнительной власти. Оставшаяся же часть жилья продается любому желающему по коммерческим ценам – 1 400 AZN с ремонтом. Мы предусмотрели и внутренний кредит, сроком на 3 года, с 30% предоплатой. Один дом жилого комплекса «Komfort» на Гара Гараева мы уже сдали и переселили жильцов старых домов», - добавил Ф. Гахраманов.

Директор «Inteks» считает, что такого рода пилотные проекты должны в целом оживить строительный сектор, и в частности изменить ситуацию на рынке недвижимости в лучшую сторону. По его словам, активное участие госструктур, их заинтересованность в улучшении жилищных условий граждан, делает для частного застройщика такие защищенные и гарантированные на успех проекты привлекательными.

Риэлторы ждут изменений

Если летом рынок риэлторских услуг был сосредоточен исключительно на услуге по предоставлению аренды помещения и жилья, то сейчас, когда время отпусков закончилось, основной поток туристов разъехался, а граждане Азербайджана вернулись в свои дома, риэлторы надеются, что в приоритете станут сделки купли-продажи. «Мы предоставляем много вариантов для рассмотрения не только квартир в Баку, но и за рубежом. Но, к сожалению, зачастую, финальная часть сделки проходит без нашего участия. Клиент отказывается от предложенной квартиры, а потом мы узнаем, что он в обход нашей компании оформил сделку. В Европе в этом случае, риэлтор защищен законом, который обязует покупателя и продавца проводить сделку купли-продажи исключительно с участием посредника сделки – риэлтора», - посетовал на положение в бизнесе президент риэлторской компании «New Europe» Вафадар Ахундов.

Он добавил, что в ближайшей перспективе госструктуры хотят изменить регламент и выступить с инициативой о принятии закона, предусматривающего проведение всех операций по недвижимости исключительно в риэлторской компании.

В. Ахундов сказал, что если раньше граждане нашей страны, работающие за рубежом, предпочитали покупать квартиру у себя на родине, то сейчас из-за нестабильной экономической ситуации и в связи с применением новых правил уплаты упрощенного налога при продаже жилья и нежилых участков, предпочитают не покупать квартиру впрок.

Дело в том, что согласно изменениям, вступивших в силу с 1-го января 2016 года, внесенным в Налоговый кодекс, упрощенный налог для лиц, занимающихся строительством зданий, рассчитывается с расчета 45 AZN за каждый кв.м. налогооблагаемого объекта, а для физических лиц - с расчета 15 AZN за каждый кв.м. налогооблагаемого объекта.

В зависимости от зоны, а установлено 12 зон, к сумме упрощенного налога будут применяться коэффициенты. Например, какое-либо частное лицо при продаже квартиры в 100 кв.м., расположенной в первой зоне города Баку, должен будет выплатить налог в размере 6 000 AZN, а при продаже квартиры в 100 кв.м., расположенной в шестой зоне – 2.700 AZN, в одиннадцатой зоне Баку – 1 800 AZN и так далее. «Несмотря на то, что им выгодно сейчас покупать квартиры в Баку, так как квартиры в долларовом эквиваленте, в отличие от манатного, дешевле, они этого не делают. Люди предпочитают вкладывать в жилье непосредственно в той стране, где имеют свой стабильный бизнес- Украина, Россия и так далее», - сказал В. Ахундов.

В свою очередь вице-президент «New Europe» Зулейха Микаилова высказалась по поводу ситуации с ипотечным кредитом, который разрешили получать госслужащим. «Так как с недавних пор увеличилась категория лиц, которые имеют право получать ипотечный кредит, увеличилось и число соискателей. Сделка по продаже таких вариантов предусматривается также между госслужащими», - сказала она.

О сделках красноречиво говорит статистика Центробанка. В январе-июле по линии Азербайджанского ипотечного фонда предоставлено ипотечных кредитов на 93,3 млн. AZN. В июле банками выделено 16.5 млн. AZN, в июне – 11.9 млн. AZN, в мае – 11.3 млн. AZN, в апреле – 16.1 млн. AZN, в марте – 12.6 млн. AZN, в феврале-14.8 млн. AZN, в январе – 10.1 млн. AZN.

Вместо послесловия

Как видно из вышеизложенного, если ситуация со строительным рынком в стране более-менее выпрямляется, то ситуация с рынком недвижимости жилья никак не может выйти на прежние позиции. Слабое финансовое положение граждан страны, которые потеряли из-за кризиса основные источники заработка, ограничило возможность улучшить жилищные условия за счет покупки новой квартиры. По словам экспертов, многие из тех, кто имеет свободные ресурсы в долларах, не хотят расставаться с ними, дожидаясь лучших времен или предпочитая вкладывать их за рубежом. Рассчитывать на всплеск сделок от иностранных граждан арабских стран, которые хлынули в страну, так же не стоит, многие из них живут в арендованной квартире или вилле. Покупка недвижимости гражданами Ирака, России или Украины носит скорей всего исключительный характер и не позволяет со всей уверенность утверждать, что в ближайшей перспективе эта тенденция будет иметь массовый характер.

 
Теги: Недвижимость рынок экономика
 
Orphus system Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Ent.
 
 
Оставьте комментарий
 
 
Бизнес-каталог Вход в кабинет  |  Добавить компанию  |  Контакты
 
+ Автомобили (302)
+ Аптеки и фармацевтика (228)
+ Банки и страхование (126)
+ Безопасность и охрана (115)
+ Веб сайты (113)
+ Гостиницы и отели (210)
+ Деловые услуги (334)
+ Досуг и развлечения (241)
+ Животные и растения (72)
+ ИТ (248)
+ Кафе и бары (223)
+ Компьютерная техника (205)
+ Красота и здоровье (306)
+ Курсы и тренинги (167)
+ Магазины (214)
+ Мебель (277)
+ Недвижимость (235)
+ Нефть и газ (91)
+ Обувь и аксессуары (151)
+ Одежда (316)
+ Оптовая торговля (137)
+ Полиграфия (215)
+ Предметы интерьера (37)
+ Приготовление еды (150)
+ Продукты питания (131)
+ Промышленность (281)
+ Реклама и PR (221)
+ Ремонтные услуги (93)
+ Рестораны (184)
+ Сельское хозяйство (83)
+ СМИ (162)
+ Специальное оборудование (170)
+ Спорт (117)
+ Стоматология (93)
+ Строительное оборудование (286)
+ Строительство, поставки (248)
+ Строительство, работы (544)
+ Телекоммуникации (89)
+ Товары для детей и мам (85)
+ Товары для дома и офиса (140)
+ Транспорт и логистика (233)
+ Туризм и отдых (351)
+ Услуги (275)
+ Частная медицина (178)
+ Частное образование (174)
+ Юридические услуги (352)
 
 
Copyright © 2011-2011 biznesinfo.az. При воспроизведении материалов портала просьба ссылаться на источник. Взгляды, изложенные в статьях, являются личным мнением авторов и могут не совпадать со взглядами редакции и спонсоров. Пользователям рекомендуется проконсультироваться у специалиста касательно действующего законодательства и конкретных целей использования материалов, размещенных на портале.