az / ru
 
     
 
Главная > Экономика > В объективе

Рынок недвижимости: реалии и перспективы

27.04.2017 | С.Сараблинская

Общеизвестно, что цивилизованные рыночные отношения в современной экономике во многом определяются состоянием локального рынка недвижимости в целом, и по отдельным сегментам в частности.  Поэтому трудно представить страну без рынка недвижимости. Ведь именно этот рынок, будучи весомой частью национальной экономики, является показателем национального богатства целого государства. Да что государства, более 50 процентов мирового богатства состоит из недвижимости. Рынок труда, инвестиций, товаров и услуг, банковский сектор и т.д. не могут осуществлять свою деятельность без необходимого помещения. Кроме того, высокая доля в валовом национальном продукте, от различных сделок и налоговых сборов на недвижимость, подтверждает значимость рынка недвижимости как одного из главных секторов экономики любой страны.

Наличие недвижимости всегда было значительным фактором в жизни человека, и строительный бум былых лет в Азербайджане, а также повышение материального благосостояния населения, открыли широкие возможности для её покупки. Коммерческая или жилая недвижимость, новая или вторичная, жилье на стадии строительства, квартира «под ключ» - это не полный список вариантов, которые предлагают игроки локального рынка желающим приобрес-ти или арендовать помещение.

Напомним, что ключевыми событиями уходящего 2015 года для Азербайджана стали две девальвации национальной валюты. Когда 21 февраля Центробанк решил отказаться от фактической привязки национальной валюты к доллару и курс начал определяться на основе бивалютной корзины. В результате в «черную субботу» манат обесценился почти на 34%, и в пунктах обмена валюты курс за 1 USD был установлен на уровне 1.05 AZN, а 1 евро – почти 1.20 AZN. Как следствие первая девальвация и последующие девальвации, связанные с тем, что для обеспечения стабильности валютного рынка и конкурентоспособности национальной экономики, Центральный банк страны решил перейти на плавающий курс маната, негативно сказались на ситуации экономики Азербайджана. Не миновала эта участь и рынок недвижимости. Несмотря на падение цен на недвижимость, из-за снижения платежеспособности населения, застопорились сделки. Далее, возникли проблемы с выплатами по ипотечным и внутренним кредитам.

В каком состоянии находится локальный рынок недвижимости, кто приобретает квартиры в Баку, где предпочитают покупать объекты азербайджанцы, ситуация с государственной ипотекой, в этом и в другом попытался разобраться Biznesinfo.az.

Общая ситуация на рынке

Итак, как говорилось выше, первая и вторая девальвация маната, которая произошла 21 декабря - под занавес уходящего 2015 года, существенно пошатнули ситуацию в экономике Азербайджана, и как следствие 2016 год стал провальным для риэлторского бизнеса. Несмотря на то, что последовало падение цен на объекты первичного и вторичного жилья, объем купли - продаж все равно существенно снизился. Такая ситуация сложилась по двум основным причинам: неплатежеспособность населения и нежелание расставаться с приобретенными долларами до лучших времен. По словам вице-президента риэлторской компании «New Europe» Зулейхи Микаиловой в настоящее время, когда Центробанк полностью отпустил манат в свободное плавание, в связи, с чем стоимость доллара незначительно снизилась и стабилизировалась, на рынке появилось какое-то движение. «После первых девальваций, объем рынка продолжал держаться на прежних позициях вплоть до мая 2016 года. Но, с первого месяца лета, ситуация резко изменилась в худшую сторону, и рынок практически умер. Несмотря на то, что сейчас можно купить квартиру дешевле, люди не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия постоянного источника дохода. Или имея деньги в долларовом эквиваленте, предпочитают не тратить их на крупные приобретения», - пояснила она. А также добавила, что срочно продают имущество те, кто решил эмигрировать из страны за рубеж в поисках лучшей жизни, у кого есть банковский долг, который из-за потери работы не могут погасить, или желающие изменить жилищные условия в связи с женитьбой, или для лечения тяжелой болезни и так далее.

Далее, экономические проблемы в стране повлекли за собой снижение цен в летний период, по сравнению с прошлым годом, более чем на 20%.
Так, цены на квартиры в Гарадагском, Сураханском и Сабун­чинском районах упали в среднем на 10%. Эксперты утверждают, что падение цен коснулось только самых востребованных квартир, а это квартиры из сегмента повторного жилья. Что касается новостроек, то тут ситуация сложилась иная. Владельцы этих квартир, имея более выгодное экономическое положение, не спешат продавать свое имущество. Подтверждает это и    З.Микаилова: «Космические цены у новостроек возле метро Элимляр академиясы – 1800-2500 AZN за квадратный метр, на улице Хагвердиева, возле магазина «Mothercare» – 1700 AZN за квадратный метр, на Тбилисском проспекте в жилищном комплексе «Ени хайят», который будет готов только через три года – 1 250 манатов. Вообще, сейчас сложилась такая тенденция, что те квартиры в новостройках, где квадратный метр стоил 500 манатов, сейчас продают за тысячу!», - сказала вице-президент «New Europe».

Подорожание в строительстве эксперты связывают с рядом мероприятий, изменив которые можно при условии снижения качества построек: создание инфраструктуры, благоустройство, закупка стройматериалов, отделочных и облицовочных материалов, приобретение и установка дверей, окон и другое. Не секрет, что в большинстве своем они завозятся в страну из-за рубежа, где приобретаются за доллары. Другое дело квартиры в старом фонде, где дом давно построен, облицован, проведены все коммуникации, вокруг есть готовая инфраструктура – детсады, школы, парки и т.д.

Государственная ипотека

Напомним, что государственная программа, реализуемая Ипотечным фондом при Центробанке Азербайджана, стартовала в 2006 году. В конце октября 2015 года Президент Азербайджана Ильхам Алиев подписал указ о создании ОАО «Азербайджанский ипотечный фонд». В настоящее время первоначальный взнос ипотеки равен 25%, с максимальным сроком на 25 лет, с процентной ставкой 6% годовых. Максимальная сумма как социального, так и ипотечного кредита – увеличена с 50 тысяч до 100 тысяч AZN. На ипотечное  кредитование, помимо 50 млн. AZN, выделенных из госбюджета,  выделено дополнительно 50 млн. AZN за счет облигаций, а также была  внедрена система электронной ипотеки.
По сообщению Фонда к началу 2017 года в стране  было выдано 18111 ипотечных кредитов на сумму 737876.810  тысяч AZN. В декабре ипотечное кредитование составило  7074.390 тысяч AZN по 114 кредитам.  Для сравнения 17925 ссуд на сумму 729737.519 тысяч AZN  было выдано к началу 2016 года. Как видим, в этом году объем ипотечных кредитов уменьшился в разы. Такая ситуация сложилась, когда ввиду ряда объективных и субъективных причин, ипотечное кредитование было приостановлено с июня по ноябрь 2016 года, и только с 24 ноября 2016 года начался прием обращений граждан для  получения государственной имущественной ссуды.

По словам эксперта-экономиста Рашада Гасанова, ипотека в принципе не имеет особого значения для малоимущих семей. В своем интервью оте-чественному интернет ресурсу эксперт добавил, что только два процента из тех, кто взял государственный кредит, получает зарплату ниже 300 AZN. Пять процентов соискателей на квартиру с зарплатой менее 500 AZN. И менее 40 кредитов из 100 взяли граждане с доходом в 1100 AZN. Р. Гасанов считает, что такая картина никак не соответствует философии жилищного кредитования. Бытует устойчивое мнение, что государственные деньги распределяются среди своих людей, порой даже банковских работников.

«Каждый банк установил свой лимит - обслужить не более 30 человек в год. Несмотря на объявленные сроки конкурса, места были уже давно заняты. При обращении за информацией, банк заявлял, что мест уже нет. То есть банк заранее распределил квоту, но по какому принципу мы не знаем», - сообщила З. Микаилова.

Отметим, что квартиру можно преобрести не только за счет государственного кредита. Многие люди преобретают ее за счет внутреннего кредита самого жилищного комплекса. В этом случае, кредит выдается с максимальным сроком на 20 лет. Первый взнос составляет 10% от общей суммы и с годовой процентной ставкой в 10%. Что касается же коммерческих кредитов, которые выдают непосредственно банки, то эта процедура со дня девальвации временно приостановлена.

Оживит ли рынок снос старых домов?

После принятия Кабинетом Минист­ров решения «О дополнительных мерах по ускорению социально-экономического развития в Сураханском, Насиминском, Хатаинском, Нари­мановском, Низаминском, Ясамалском, Сабаилском, Пираллахинском и Хазарском районах города Баку» в столице начались широкомасштабные работы по реконструкции.

По утверждению представителей отдела по международным связям и информации Государственного комитета градостроительства и архитектуры Азербайджанской Республики, основная цель реализуемых проектов - продолжение работ по благоустройству, снос аварийных и строительство на их месте новых зданий, соответствующих современным стандартам, и улучшение жилищных условий людей, проживающих в аварийных домах.

В отделе также сообщили, что в следующие 5 лет предусматривается снести около 1000 находящихся в аварийном состоянии жилых зданий, переселить более 30 тысяч жильцов, построить и сдать в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилой площади. По словам представителя госкомитета, для реализации этого проекта средства будут выделены не из государственного бюджета, а за счет инвестиций заинтересованных предпринимателей.

Внимательный читатель задастся вопросом, повлияет ли эта ситуация на положение рынка в целом, и на стоимость недвижимости на локальном рынке в частности, как это было ни раз, хотя бы на примере «Басина», когда тысячи жителей за свои снесенные квартиры в центре города получили мизерные компенсации. Тогда, как мы помним, пострадали простые люди, которые за смехотворную компенсацию вынуждены были приобрести новое жилье в отдаленных районах города.

Эксперты сошлись во мнении, что снос домов никак не повлияет на положение на рынке. «Потому что там, где сейчас сносят дома, если это государственная постройка будь то двух этажное здание или пятиэтажная «хрущевка», обещают дать квартиру в доме, построенном на месте снесенного. Этим людям на время строительства с максимальным сроком пять лет, выдадут деньги на аренду временного жилья. Так на одну комнатную – 300 манатов, 2-х комнатную - 400 манатов, 3- х комнатную - 500 манатов. В то время, когда дом будет готов, жителям выдадут квартиры с площадью в два раза больше, чем у них была ранее. Например, если квартира была в 30 квадратных метров, то выдадут 60 и т.д. В случае же с самостройкой, то там, как и в случае с «Басина», будет выдаваться денежная компенсация, на которую можно будет преобрести квартиру исключительно на переферии или же за пределами Баку- это Хырдалан и Масазыр», - сказала З. Микаилова.

Арабы облюдовали Азербайджан

Прошедший год, объявленный Годом мультикультуризма, удивил нас наплывом туристов в основном из мусульманских стран. Как оказалось, туристический поток стимулировала политика министерства культуры и туризма страны, которая упростила визовый режим в отношении жителей стран Персидского залива.

В рамках этой политики, с 1 февраля 2016 года, во всех международных аэропортах Азербайджана для граждан Катара, Омана, Саудовской Аравии, Бахрейна и ряда других стран введен упрощенный визовый режим, который позитивно сказался на увеличении туристического потока в страну.

Посудите сами, только за первое полугодие прошедшего года число туристов из ОАЭ в сравнении с наиболее удачным периодом 2015 года выросло в 19 раз и составило более 10 тысяч человек. Та же ситуация с жителями Бахрейна – выросло в 13 раз и составило более четырех сот туристов. Как ни странно, больше всего туристов среди арабских стран прибыло в нашу страну из Ирака. Только за первые шесть месяцев 2016 года их число составило более 11 тысяч человек, что в 30 раз больше, чем за тот же период 2015 года.

В недавнем своем интервью посол Азербайджана в Кувейте Эльхан Гахраманов сказал, что кувейтцы любят совершать туристические поездки и согласно статистке последних лет, во время таких турпоездок кувейтцы в течение года тратят в среднем около 10 миллиардов долларов США. По его словам, во многих случаях во время таких путешес-твий кувейтцы изучают новые возможности для бизнеса, приобретают элитные квартиры, дома и земельные участки за рубежом. «Прибывающие в Азербайджан кувейтцы также проявляют интерес к местному рынку недвижимости. Помимо этого, немалый интерес они проявляют к созданию в Азербайджане фермерских хозяйств, аренде больших территорий для разведения скота», - сказал дипломат журналистам.

Как оказалось, инвесторы Кувейта уже вкладывают инвестиции в экономику Азербайджана. Приоритетными направлениями своей деятельности избрали сельское хозяйство и благоприятные для отдыха туристические зоны. По словам Эльхана Гахраманова, свои первые инвестиционные проекты в Азербайджане предприниматели Кувейта начали осуществлять в Габале, Исмайыллы, Губе и Гусаре.

Еще одним интересным моментом в риэлторском бизнесе является тот факт, что в европейских странах при покупке недвижимости требуют объяснить происхождение денег. Но, бывают случаи, когда при покупке любой недвижимости, будь, то жилая или коммерческая, деловому человеку из какой-либо арабской или африканской страны порой трудно объяснить происхождение не одного десятка миллиона долларов. В такой ситуации выбирается для инвестиций та страна, где на не понятый источник дохода смотрят лояльно. По словам экспертов, арабские бизнесмены в Азербайджане предпочитают приобретать крупные объекты – отели, рестораны, виллы. Иранские же бизнесмены не спешат у нас тратить большие деньги.

Если иностранцы начали осваивать бизнес в Азербайджане, куда же устремили свои взоры наши бизнесмены. По словам президента риэлторской компании «New Europe» Вафадата Ахундова, азербайджанцы за последний год увеличили свои инвестиции в странах постсоветского пространства – Россия, Украина и Грузия.

Эксперты сошлись во мнении, что на сегодня именно в этих странах легче построить бизнес. Масштаб страны, объемы оборота, или же свободные предпринимательские условия и другие аспекты, так или иначе, влияют на выбор, что лучше всего открыть бизнес вне Азербайджана. «В Украине и России колосальный оборот рынка недвижимости. В той же Украине можно продать квартиру за два дня, тогда как в Баку клиент капризный и риэлторам приходится месяцами предлагать различные варианты», - сказал президент «New Europe», добавив, что вместо Турции, куда из-за террористических актов прекратился поток инвестиций, открыли свои горизонты для азербай-джанских граждан Сербия и Словения.

Вместо послесловия

Бесспорно, простому обывателю трудно оценить в полном объеме «ущерб» нанесенный локальному рынку недвижимости экономическими проблемами, постигшими страну в связи с падением маната.

По словам экспертов, новый источник инвестиций в жилую недвижимость от соотечественников из Казахстана, никоим образом не заменит по своим объемам некогда успешный источник инвестиций в недвижимость наших сограждан работающих в России. По их мнению, инвестиции из Казахстана пока незначительные, а что касается российских финансовых вливаний, то сейчас их хватает у экспатов только на содержание, оставленных на родине семей. Нефтезависящая Россия, так же как и Азербайджан, претерпевает не лучшие времена.

Еще тяжелее ситуация с продажей земель. В этом сегменте рынка из-за экономических трудностей, наблюдается полная стагнация. Людям не выгодно стало строить частные дома. Та же не благоприятная ситуация сложилась и в сфере применения аренды. В первом полугодии 2016 мы наблюдали картину, когда коммерческие объекты в центре города, из-за экономической катастрофы, в одночасье пустели. Чтобы как-то облегчить свой бизнес, мировые торговые бренды предпочли «скучковаться» под одной крышей или переселиться в крупные торговые центры - «28 Молл», «Гянджелик Молл» и так далее. Что касается аренды частного жилья, то и тут цены упали в зависимости от расположения квартиры, на 20-25 процентов. Поэтому покупать квартиру для последующей сдачи в аренду стало не выгодно. Посудите сами, преобретать 100 тысячную квартиру для того чтобы сдать в аренду в размере 0.5% от стоимости квартиры, более менее приемлено, чем сейчас купить для того чтобы сдать за 0.3% от суммы, то есть за 300 AZN.

Стоит ли ждать изменений за счет туристов? И в этом случае эксперты не прогнозируют ничего утешительного. Закрытие более 1400 обменных пунктов валют вызвало неудобство для иностранных граждан. Туристы, посетившие Азербайджан на Новый год носились по всему городу в поисках хоть какого-то легального варианта обмена валюты на манаты.

А как же туристы, которые приедут на Исламиаду-2017 и Формулу-1? Но и в этом случае, считают эксперты, в большинстве своем, помимо спорт-сменов, это будет обслуживающий персонал и акредитованные журналисты, которые все без исключения будут проживать в резервированных заранее номерах отеля.

Кроме того, потеря доверия к манату привела к тому, что стоимость жилья в  Азербайджане определяется на основе доллара. Пожалуй, наглядным примером для оценки ситуации на рынке недвижимости может послужить главное печатное издание «Биржа», где еще недавно на 100 страницах простые граждане имели возможность разместить свои объявления о продаже, покупке или сдачи в аренду своей собственности. Сейчас же эта газета уменьшилась в три раза, размещает на своих страницах помимо своей рекламы, кроссворды и программу передач.

 
Теги: недвижимость строительный бум ипотека вторичное жилье квартиры в Баку
 
Orphus system Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Ent.
 
 
Оставьте комментарий
 
 
Бизнес-каталог Вход в кабинет  |  Добавить компанию  |  Контакты
 
+ Автомобили (300)
+ Аптеки и фармацевтика (228)
+ Банки и страхование (126)
+ Безопасность и охрана (113)
+ Веб сайты (112)
+ Гостиницы и отели (210)
+ Деловые услуги (323)
+ Досуг и развлечения (241)
+ Животные и растения (72)
+ ИТ (241)
+ Кафе и бары (223)
+ Компьютерная техника (205)
+ Красота и здоровье (306)
+ Курсы и тренинги (169)
+ Магазины (213)
+ Мебель (277)
+ Недвижимость (235)
+ Нефть и газ (91)
+ Обувь и аксессуары (151)
+ Одежда (316)
+ Оптовая торговля (137)
+ Полиграфия (213)
+ Предметы интерьера (37)
+ Приготовление еды (149)
+ Продукты питания (131)
+ Промышленность (275)
+ Реклама и PR (217)
+ Ремонтные услуги (93)
+ Рестораны (183)
+ Сельское хозяйство (83)
+ СМИ (162)
+ Специальное оборудование (169)
+ Спорт (117)
+ Стоматология (93)
+ Строительное оборудование (281)
+ Строительство, поставки (248)
+ Строительство, работы (534)
+ Телекоммуникации (89)
+ Товары для детей и мам (85)
+ Товары для дома и офиса (140)
+ Транспорт и логистика (228)
+ Туризм и отдых (339)
+ Услуги (270)
+ Частная медицина (178)
+ Частное образование (173)
+ Юридические услуги (351)
 
 
Copyright © 2011-2011 biznesinfo.az. При воспроизведении материалов портала просьба ссылаться на источник. Взгляды, изложенные в статьях, являются личным мнением авторов и могут не совпадать со взглядами редакции и спонсоров. Пользователям рекомендуется проконсультироваться у специалиста касательно действующего законодательства и конкретных целей использования материалов, размещенных на портале.