az / ru
 
     
 
Главная > Бизнес > Формула успеха

Рынок офисных помещений: в поиске оптимального решения

25.10.2011 | Рашад Мамедов

Подобрать офисное помещение в одном из многочисленных бизнес-центров в Баку на «вкус и кошелек» отечественному бизнесмену непросто: каждый офисный центр обладает своими инфраструктурными, функциональными, да и чисто эстетическими особенностями.
Каковы основные критерии бизнес-центров разных классов? На что следует обращать внимание при подборке оптимального предложения? Сколько стоит аренда «офисного квадрата» в Баку?

«Левый» high class

По мере роста объема и значимости офисного труда, вторым (или даже первым) по продолжительности пребывания местом становится именно рабочий офис. В Азербайджане вопрос аренды офисных площадей в бизнес-центрах стал актуальным во второй половине 90-х годов, когда первичный спрос уже сформировался, а преимущества строительства подобных коммерческих объектов вплотную начало интересовать девелоперов. За это время сектор заметно увеличился и качественно улучшился – сыграли свою роль общий экономический подъем и приток инвестиций.
Порой отличия бизнес-центров различных категорий не всегда очевидны, что иногда и наталкивает на мысль об условности любой классификации. В некоторых офисных центрах делению на категории могут вообще не придавать большого значения: зачастую в бизнес-центрах, позиционирующихся как high class и вовсе отсутствуют какие-либо важные элементы – например, фуд-корт, или паркинг.
С международными стандартами бизнес-центров можно ознакомиться в таб.1. Если применить данную классификацию к местным реалиям, то к числу бакинских бизнес-центров, максимально соответствующим самым высоким критериям, можно отнести Hyatt Tower, ISR Plaza, Port Baku и др.

Презентабельность или удобства?

Если офис необходим только для административных целей, совсем не обязательно брать в аренду помещение в бизнес-центре с презентабельным фасадом в центре города. Фирма в таком случае может выбрать здание с удобным местоположением и парковкой. Однако, если деятельность предпринимателя непосредственно связана с привлечением клиентов,  то расположение будет определяющим фактором.
Немаловажным обстоятельством считается время постройки офисного объекта: если класс бизнес-центров один и тот же, но дата постройки разнится, аренда офисов в новом деловом центре будет стоить дороже. Более подробно о степени важности различных факторов при выборе офисов можно ознакомиться в таб.2.
По мнению директора Ассоциации риелторов Эльнура Азадова, первостепенными критериями уровня офисного центра являются транспортная доступность и место застройки – непосредственное или вплотную прилегающее расположение в деловом центре города. «В современном мире для бизнесменов и предпринимателей дорога каждая минута, поэтому не учитывать первый критерий девелоперы просто не вправе. В противном случае, площади под аренду подобного офисного здания не будут пользоваться спросом, - говорит специалист. - Однако в мировой практике случается так, что суперсовременный бизнес-центр (как и любой другой грамотно продуманный коммерческий объект) сам поднимает престиж района, в котором он располагается».

Ликбез для предпринимателей

Отличительной чертой отечественного сектора бизнес-центров можно назвать слабое распространение практики продажи офисных площадей компаниям, что является вполне обычным делом в России и странах Европы. «Еще одна особенность – в подавляющем большинстве бакинских бизнес-центров не сдаются в аренду меблированные площади, что также широко используется в мировой практике. Должен заметить, что в последние годы в секторе появилось не так много новых бизнес-центров высшего класса «А», что связано с тремя основными причинами. Это высокая стоимость земли в центре города, сложность и затратность обеспечения бизнес-центра с технической точки зрения (к примеру, тем же самым паркингом) и долгосрочная окупаемость подобных коммерческих объектов», - говорит специалист риелторской компании Caspian Property Service Вугар Халилов.
Возможно, все вышеназванные недостатки будут компенсированы в современных, в настоящее время строящихся многофункциональных комплексах, в которых, помимо бизнес-центров, будут функционировать гостиницы, торговые моллы и пр. К числу таких комплексов относятся Flame Towers, Luxen Plaza и др.

Сколько стоит офисный «квадрат»?

Сегодня самыми востребованными считаются площади в исторической и деловой части города, соответственно, арендные ставки на офисные помещения здесь высоки. С примерной стоимостью аренды офисных площадей некоторых бизнес-центров можно ознакомиться в таб. 3. Ценовой разброс широк, но месячную плату менее чем 30-35 AZN за аренду 1 кв.м. офисной площади в бизнес-центре, максимально приближенному к классу «А», найти весьма сложно. Что интересно, даже во время финансового кризиса в 2008-2009 годах плотность арендаторов в большинстве бизнес-центров Баку составляла не менее 70-75% и сейчас продолжает оставаться на этом же уровне.
Так или иначе, предпринимателю, подбирающему для нужд своего бизнеса помещение для офиса, основное внимание стоит уделять не пресловутой «букве престижа», отражающей категорию бизнес-центра, а объему и качеству предоставляемых услуг. Ну, и, разумеется, цене, которую запрашивает менеджмент бизнес-центра.
 

Таб. 1. Международные стандарты классификации бизнес центров (информация предоставлена компанией Caspian Property Service)

Характеристика Класс А Класс В Класс С Класс D
Назначение Бизнес центры Бизнес центры. Офисные здания Нежилые помещения, приспособленные под офис
Возраст здания Новое строительство Бизнес центры после 5-7 лет эксплуатации
 
Устаревшие здания Более 10 лет
 
Расположение Первоклассное, на главных улицах Неудобный подъезд, удаленность от транспортных артерий Недостатки в расположении Требования не предъявляются
Конструктивное решение Возможность установки фальшполов, высота от пола до потолка не менее 3,6 м. Возможность установки фальшполов Требования не предъявляются
Планировочные решения Рациональная сетка колонн и освещенность. Ниже, чем в классе А Эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка Авторский проект, высококачественная наружная и внутренняя отделка, панорамное остекление.
 
Ремонт по западным стандартам Более или менее качественный ремонт
Инженерия Автоматизированные системы жизнеобеспечения, контролируемый микроклимат, единая система кондиционирования, вентиляции и отопления, система безопасности здания, UPS Единая система кондиционирования, вентиляции и отопления, система безопасности здания, UPS
 
Система охлаждения воздуха или Сплит-системы Устаревшие инженерные коммуникации
 
Инфраструктура и сервис Централизованное обеспечение оргтехникой, средствами связи, конференц-залы, бытовое обслуживание
 
Менее широкий спектр услуг
 
Недостаточная инфраструктура
 
Требования не предъявляются
 
Паркинг Подземная и охраняемая автостоянка (1 место на 60 кв.м.) Достаточное кол-во парковочных мест Недостаточное кол-во парковочных мест
Управление зданием Профессиональное управление по международным стандартам, наличие полной юридической документации на право собственности
 
Управление зданием, отвечающее международным стандартам, наличие полной юридической документации на право собственности
 
Охрана, служба эксплуатации, опытный арендодатель Отсутствие специализированных служб

*  Цветом выделены те позиции, которые не соответствуют международным стандартам в бакинских бизнес центрах класса А и В.

Таб. 2. Оценка важности различных факторов при выборе офисов для аренды (информация предоставлена компанией Caspian Property Service)

  Цена Класс Местоположение Доп.услуги Парковка Трафик вокруг

Параметры
HSE (безопасность и экологическая обстановка) 

Очень важно 68,75% 68,75% 68,75% 12,65% 43,75% 50% 62,5%
Менее важно 31,25% 31,25% 31,25% 62,5% 50% 37,5%

12,5%

Не важно      -      -               - 18,75% 6,25% 6,25% 12,5%

Данные предоставлены согласно результатам исследования офисной недвижимости компании Caspian Property Services совместно с Американской Торговой Палатой, членами которой являются свыше 200 компаний, на декабрь 2010 - январь 2011 гг.

Таб.3. Сравнительная стоимость* аренды 1  м2 офисной площади в некоторых бизнес-центрах столицы

Название Год постройки Ориентировочный тариф
Caspian Business Center
1999
по договору
Chirag Plaza 2010
30 AZN
Esra Plaza 2010 12 AZN
International Trade Center 2007 16-20 AZN
Landmark 1 1997-1998 $40-48
Monolit Plaza 2010 30 AZN
Oskar 2000 20 AZN
Premium Plaza 2007 20 AZN
Sat Plaza 2010 15 AZN
SKS Plaza 2007 25 AZN
VIP 2000 20-25 AZN
World Business Center 2010 12-15 AZN

* Тарифы могут меняться в зависимости от срока и общей арендуемой площади
 

 
Orphus system Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Ent.
 
 
Оставьте комментарий
 
 
Бизнес-каталог Вход в кабинет  |  Добавить компанию  |  Контакты
 
+ Автомобили (304)
+ Аптеки и фармацевтика (228)
+ Банки и страхование (126)
+ Безопасность и охрана (115)
+ Веб сайты (113)
+ Гостиницы и отели (210)
+ Деловые услуги (333)
+ Досуг и развлечения (241)
+ Животные и растения (72)
+ ИТ (248)
+ Кафе и бары (223)
+ Компьютерная техника (205)
+ Красота и здоровье (306)
+ Курсы и тренинги (167)
+ Магазины (214)
+ Мебель (277)
+ Недвижимость (235)
+ Нефть и газ (91)
+ Обувь и аксессуары (151)
+ Одежда (316)
+ Оптовая торговля (137)
+ Полиграфия (215)
+ Предметы интерьера (37)
+ Приготовление еды (150)
+ Продукты питания (132)
+ Промышленность (282)
+ Реклама и PR (221)
+ Ремонтные услуги (93)
+ Рестораны (184)
+ Сельское хозяйство (84)
+ СМИ (162)
+ Специальное оборудование (170)
+ Спорт (117)
+ Стоматология (93)
+ Строительное оборудование (286)
+ Строительство, поставки (248)
+ Строительство, работы (546)
+ Телекоммуникации (89)
+ Товары для детей и мам (85)
+ Товары для дома и офиса (140)
+ Транспорт и логистика (235)
+ Туризм и отдых (355)
+ Услуги (275)
+ Частная медицина (178)
+ Частное образование (174)
+ Юридические услуги (352)
 
 
Copyright © 2011-2011 biznesinfo.az. При воспроизведении материалов портала просьба ссылаться на источник. Взгляды, изложенные в статьях, являются личным мнением авторов и могут не совпадать со взглядами редакции и спонсоров. Пользователям рекомендуется проконсультироваться у специалиста касательно действующего законодательства и конкретных целей использования материалов, размещенных на портале.