az / ru
 
     
 
Главная > Консалтинг > Менеджмент

Рынок недвижимости: «премиум-класс» по-азербайджански

19.03.2015 | С.Сараблинская

В любой стране мира с развитой экономикой рынок недвижимости строго сегментирован. Как правило, он делится на несколько сегментов, ориентированных на соответствующие категории клиентов с разными доходами и возможностями. Азербайджан тут не стал исключением. Риэлторы в Баку не первый год как предлагают зажиточным покупателям квартиры и пентхаусы класса де-люкс и премиум. Очевидно, что апартаменты такого уровня предлагаются лишь в новостройках столицы.

Среди тех, кто заинтересован в покупке квартиры, абсолютное большинство готово судит о престижности жилья по району застройки. Неосведомлённый соискатель делает вывод почти как в прежние времена, когда квадратные метры предлагались в стандартных исполнениях – со строгим числом комнат, двумя-тремя видами планировками, без особого изыска в отделке и сопутствующими услугами. Пользуясь этим, многие застройщики пытаются выдать позиционировать свои проекты в более высокой ценовой категории, откровенно приписывая своим многоэтажкам некие «звёздные» категории.

В каком вы классе?

Самая недорогая недвижимость, так называемые квартиры эконом-класса, предлагается далеко за чертой центра столицы. Чаще всего в Абшеронском и Гарадагском районах, но такие квартиры без ремонта можно приобрести в пределах 700 AZN за квадратный метр и в Хатаинском, Низаминском, Ясамальском районах. Стандартные планировки, отдалённость от центра, слабо развитая сопутствующая инфраструктура (школы, детские сады, медицинские центры, химчистки и другие бытовые объекты), низкое качество дорог, отсутствие обустроенных площадок, закрытых автостоянок и другие параметры предопределяют стоимость этой категории жилья. Она, как минимум, в 2 раза меньше, чем недвижимость в районах, прилегающих к центру столицы.

Более комфортное жильё, обладающее дополнительными опциями, покупатели могут найти в домах бизнес-класса. Надо отметить, что это самый распространенный на рынке класс жилья, на долю которого приходится более 80%. Популярность этих квартир связана с тем, что под эту категорию подпадают как квартиры, которые по некоторым характеристикам недотягивают до элитного сегшмента, так и те, что обладают характеристиками, превышающими эконом-класс.

Согласно международным стандартам, элитная недвижимость включает в себя два класса жилья – премиум и де-люкс. При этом два они имеют между собой существенную разницу. В домах класса премиум число квартир строго ограничено и варьирует в пределах 30-40. Это позволяет предлагать многокомнатные квартиры с улучшенной планировкой, так, чтобы покупатель сам решал, сколько будет у него жилых комнат, какой площади и как именно они будут расположены. Кроме того, высота потолка тут всегда выше трёх метров, а в некоторых случаях может достигать и четырёх. Наличие лоджии или балкона в премиум-квартирах обязательно, в некоторых проектах может присутствовать и терраса. В обязательном порядке к услугам жильцов должен предлагаться подземный паркинг, рассчитанный на два автомобиля на каждую квартиру. Наличие современных систем вентиляции, отопления, резервного энергообеспечения, пожаротушения, абсолютно бесшумных пассажирских и грузовых лифтов, безукоризненной отделки лестничных площадок, просторных холлов, круглосуточной охраны, консьержей даже не обсуждается. Всё это обязательные атрибуты в премиум-классе. В Баку такого рода проекты в основном можно встретить лишь в центре. Зачастую новостройки класса-премиум возводятся на месте снесённого старого здания в архитектурном стиле того района, где ведётся строительство.

Но самый дорогой и престижный класс недвижимости в Баку - де-люкс. Он имеет самые что ни на есть особенные характеристики. Такие дома продумываются во всех мелочах задолго до сдачи проекта, который учитывает все особенности местности застройки, включая направления въезда и выездов на территорию с учётом близкорасположенных объектов. Дома класса де-люкс чаще всего располагаются в исторической части города. В них предлагается около 30 квартир в целом, не более 2-х на этаже. К обязательным атрибутам таких домов следует прибавить высокоскоростной интернет, кабельное и спутниковое телевидение, современные инженерные коммуникации. Помимо балконов, лоджий и террас, тут у жильцов может появиться ещё и зимний сад. Одной из опций жилья де-люкс класса является наличие в его инфраструктуре саун, бассейнов, SPA-центров, спортивных залов, косметических салонов обязательны также элементы ландшафтного дизайна.

Завуалированный «бизнес+»

Может кому-то это покажется странным, но самым популярным классом недвижимости в рекламе риэлторов, девелоперов и застройщиков является не бизнес-класс, а премиум-жильё. В Азербайджане складывается тенденция, когда квартиры реализуются именно благодаря этой статусной нагрузке. Причём на фоне качества материалов, инфраструктуры, планировки, числа комнат, их квадратуры и других атрибутов, расположение домов становится главной опцией, помогающей отнести квартиры к «премиум-классу» и реализовать их, мягко говоря, неосведомлённым покупателям. Фактически все эти годы под вывеской более престижного жилья продаётся недвижимость класса «бизнес+».

Между тем, отнесение жилья к тому или иному сегменту происходит по конкретным ключевым и дополнительным характеристикам. Эксперты считают, что обязательными среди них являются: технологии домостроения (кирпичные, монолитно-кирпичные или монолитные дома), уровень безопасности и инженерного оснащения (лифты, система кондиционирования, автономное электро- и водоснабжение), планировка комнат и высота потолков в квартирах, огороженные территории, зоны паркинга. К дополнительным характеристикам, которые не являют собой ключевую роль, но характеризуют тот или иной сегмент жилья в Баку, относится уже метраж квартиры, степень развития инфраструктуры района, уровень отделки, круглосуточная охрана, консьерж и другие дополнительные услуги. Как видим, перечень ключевых характеристик покинул такой критерий, как расположение дома, почему-то выдаваемый чуть ли не за главную особенность премиум-класса.

В новых бакинских реалиях из-за ограниченного числа крупных участков под застройку престижных квадратных метров сами представления о престижности районов меняются. Благодаря закрытию и переброске промышленных объектов, а также новым дорожным развилкам меняется и транспортная доступность многих районов столицы. Во-первых, это позволяет компенсировать недостатки месторасположения элитного жилья другими, уже качественными характеристиками. Неслучайно, что наиболее дорогие проекты верхнего ценового сегмента выделяются на общем фоне своей эксклюзивностью, продуманной концепцией, авторской архитектурой, внушительными площадями квартир (от 90 квадратных метров), высоким уровнем технического наполнения и обслуживания. Далеко не редкость наличие в комплексах верхнего ценового сегмента так называемых видовых квартир и пентхаусов. Во-вторых, застройщиками в новых зонах застройки с нуля и более продуманно развивается сопутствующая инфраструктура – рестораны, спортивные комплексы, бассейны, фитнес-залы, SPA-центры, частные школы, химчистки, детские сады, парикмахерские и косметические салоны. Все они в совокупности позволяют насладиться комфортом в полной мере. Отдельного упоминания, конечно, стоят зоны паркинга. В одном случае они бывают только открытыми, что не всегда удобно, в другом же они позволяют исключить любое автомобильное движение на территории жилого комплекса, поскольку расположены строго под зданиями.

Так или иначе, премиум-класс пока ещё слишком «молод» в сравнении с другими сегментами рынка столичной недвижимости. В реальности доля проектов высокого класса не превышает 5-10% всех возводимых домов. Нынешний этап развития строительства элитного жилья больше связан с децентрализацией этого сегмента. Одним из результатов децентрализации становится тренд укрупнения жилых комплексов за счёт освоения новых районов застройки, когда квартиры предлагаются с площадью от 140 до 230 квадратных метров. Это в свою очередь ведёт к появлению новых элитных кварталов в Баку.

Без утомительных ремонтов?

Сдача квартир без отделки — наиболее распространенная практика в Азербайджане. В таком состоянии на первичном рынке недвижимости Баку много лет продавалось 99% домов премиум класса. Такая приверженность девелоперов к продаже квартир без отделки вполне объяснима: для них отделка – это лишние затраты, причём как временные, так и финансовые. Поэтому в условиях наличия спроса на квартиры в черновом состоянии, застройщик не брал на себя эти «лишние» обязательства. В высокобюджетном сегменте дополнительным фактором являлась потенциальная опасность не угодить взыскательному покупателю, желающему иметь жилье «не как у всех». При этом, если говорить о зарубежной практике, к которой мы стремимся, то в большинстве стран элитные квадратные метры продаются с готовой отделкой. Это является нормой для Кипра, Таиланда, США, ОАЭ, Турции, Черногории. В Западной Европе более 90% домов класса премиум сдаётся в состоянии «под ключ». В некоторых странах, например, в Чехии, такая практика установлена законодательно.

Цена счастья

В 2014 году при более чем 18%-ом росте цен на первичном рынке недвижимости в Баку, спрос на квартиры с максимальным комфортом, сохранился на достаточном высоком уровне. Так утверждают риэлторы. По подсчётам портала «EvElanları.az», самый «дешёвый» входной билет на рынок апартаментов такого рода составлял в январе 1950 AZN за квадратный метр, причём без отделки и ремонта. Соответственно самый дорогой квадратный метр элитного жилья стоил в азербайджанской столице 4750 AZN. В среднем же цена «квадрата» в 5 самых дорогих квартирах Баку оказалась равна на конец января 3692 AZN. Анализ конкретных квартирных, предлагаемых в этом сегменте, вновь подтвердил, что в столице практически нет жилых комплексов, которые изначально были построены в соответствии с требованиями к премиум-классу.

Своеобразная градация цен предусмотрена и во всех случаях, когда недвижимость приобретается в рассрочку или в кредит. В большинстве случае достаточно сначала выплатить первоначальный взнос в размере 50% от общей суммы. Для выплаты остальной части сделки у вас будет примерно два года. На таких условиях работают в «Gilan İnşaat», «Mirvari Park», «Capital Towers», «Xətai».

По этой и многим другим причинам наблюдается широкий разброс цен на «элитку». Стоимость часто зависит от престижности расположения комплекса, панорамы, которая открывается из окон потенциальных владельцев, что в ряде случаев говорит о непродуманности планировки. Если окна квартиры выходят только во внутренний двор комплекса или дома, то предлагаемая цена окажется значительно ниже.

Между тем, ценовая разбросанность, которая говорит о непродуманности планировки, что в случае с элитным классом не просто не допустимы, не решенная проблема парковочных мест, отсутствие развитой инфраструктуры в соответствии с предлагаемым классом, отсутствие возможностей внедрения за дополнительную плату системы «умного дома» позволяют застройщикам ставить свой будущий дом в ранг «премиум-жилья». Рассматривая всю ситуацию, в частности  в желании соискателя обладать «элитным» жильем, ради которого он согласен закрывать глаза на очевидные факты, на ум приходят знакомые до боли выражения – «Меня обманывать не надо, я сам обманываться рад».

С полным текстом статьи вы можете ознакомиться в номере 02.2015 журнала Consalting&Business.

 
Теги: Баку недвижимость класс обзор
 
Orphus system Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Ent.
 
 
Оставьте комментарий
 
 
Бизнес-каталог Вход в кабинет  |  Добавить компанию  |  Контакты
 
+ Автомобили (300)
+ Аптеки и фармацевтика (228)
+ Банки и страхование (126)
+ Безопасность и охрана (113)
+ Веб сайты (112)
+ Гостиницы и отели (210)
+ Деловые услуги (330)
+ Досуг и развлечения (241)
+ Животные и растения (72)
+ ИТ (248)
+ Кафе и бары (223)
+ Компьютерная техника (205)
+ Красота и здоровье (306)
+ Курсы и тренинги (167)
+ Магазины (214)
+ Мебель (277)
+ Недвижимость (235)
+ Нефть и газ (91)
+ Обувь и аксессуары (151)
+ Одежда (316)
+ Оптовая торговля (137)
+ Полиграфия (213)
+ Предметы интерьера (37)
+ Приготовление еды (150)
+ Продукты питания (131)
+ Промышленность (279)
+ Реклама и PR (220)
+ Ремонтные услуги (93)
+ Рестораны (184)
+ Сельское хозяйство (83)
+ СМИ (162)
+ Специальное оборудование (169)
+ Спорт (117)
+ Стоматология (93)
+ Строительное оборудование (282)
+ Строительство, поставки (248)
+ Строительство, работы (543)
+ Телекоммуникации (89)
+ Товары для детей и мам (85)
+ Товары для дома и офиса (140)
+ Транспорт и логистика (228)
+ Туризм и отдых (345)
+ Услуги (272)
+ Частная медицина (178)
+ Частное образование (174)
+ Юридические услуги (351)
 
 
Copyright © 2011-2011 biznesinfo.az. При воспроизведении материалов портала просьба ссылаться на источник. Взгляды, изложенные в статьях, являются личным мнением авторов и могут не совпадать со взглядами редакции и спонсоров. Пользователям рекомендуется проконсультироваться у специалиста касательно действующего законодательства и конкретных целей использования материалов, размещенных на портале.