az / ru
 
     
 
Главная > Консалтинг > Финансы и право

Налогообложение на рынке недвижимости: сколько будем платить?

22.03.2015 | И.Багаров

В Азербайджане изменились условия налогообложения сделок по купле-продаже недвижимого имущества. Соответствующие заявления руководителей Министерства налогов прозвучали словно «гром среди ясного неба». Налоговики вспомнили о возможностях более широкого применения 102-ой статьи Налогового Кодекса страны именно в этом году. Это затронуло интересы не только риэлторов, но и доходы от продажи жилья рядовых граждан – их выручка будет в обязательном порядке облагаться подоходным налогом. До сих пор на протяжении многих лет никто никаких налогов по сделкам с недвижимостью не взимал, хотя такие выплаты предусматривались текстом Налогового Кодекса от 2011 года.

Новое – хорошо забытое старое

«Слабое» налогообложение на рынке недвижимости напрямую было связано с ограниченными возможностями фискальных органов в отслеживании цен и регистрации сделок. Теперь ситуация в корне изменилась. Налоговые каникулы для риэлторов и других лиц, оперирующих с недвижимостью, закончились. Указом президента страны всем нотариусам страны вменили в обязанность сообщать налоговым органам обо всех сделках с недвижимостью. Как считает министр по налогам Фазиль Мамедов, это стало возможным благодаря созданию соответствующей информационной базы данных о жилых объектах. Последняя, по его словам, была сформирована возглавляемым им ведомством в 2014 года на основе отчётности нотариальных контор. Таким образом, благодаря электронным базам по рынку жилой и коммерческой недвижимости миллионы азербайджанцев с этого года стали плательщиками сразу двух налогов – подоходного и НДС. Исключение составят лишь те случаи, когда речь идёт о продаже недвижимости, являющейся местом постоянного проживания продавца в течение последних 3 лет. Иными словами, каждый желающий продать своё жилье в течение 3-х лет с момента его приобретения должен заплатить подоходный налог с разницы между покупкой и продажей. Напомним, что ставки подоходного налога в Азербайджане определены следующим образом:

При наличии второй или третьей квартиры (объекта жилой недвижимости), помимо места постоянного проживания, подоходный налог при их продаже выплачивается независимо от срока приобретения. Кроме того, при превышении стоимости объектов продажи 120 тысяч AZN (в соответствии с контрактом о купле-продаже) предусмотрена выплата 18%-го налога на добавочную стоимость (НДС). При этом трёхлетний льготный период не применяется.

Кроме того, продажа нежилых объектов теперь расценивается налоговым ведомством не иначе, как предпринимательская деятельность, причём как для юридических, так и для частных лиц. Согласно положениям главы XI Налогового Кодекса, доходы, полученные от продажи недвижимости, в этих случаях облагаются НДС, а также подоходным налогом (для частных лиц) и налогом на прибыль (для юрлиц). Однако все предприниматели без образования юрлица, а также налогоплательщики, налогооблагаемый объём операций которых не превышал за последний год 120 тысяч AZN в месяц, могут воспользоваться упрощённой ставкой налога с продажи недвижимости. Ставка упрощённого налога при этом составляет 4% в Баку и 2% по другим регионам Азербайджана. Во всех случаях, когда объём налогооблагаемых операций в течение месяца (за последний год) не превышает 120 тысяч AZN (за исключением лиц, указанных в статьях 218.1.1.1 и 218.1.1.3 Налогового Кодекса), предприниматели в течение 10 дней с даты, указанной в статье 157.3.1 Налогового Кодекса, обязаны подать заявление о регистрации.

Следует помнить, что, согласно статье 95-й Налогового Кодекса, физические лица, как резиденты (находящиеся на территории Азербайджанской Республики более 182 календарных дней в году), так и нерезиденты, являются плательщиками налога на доход. Кроме того, в статье 97-й объясняется какие именно доходы нерезидентов облагаются подоходным налогом. В первую очередь это доходы от работы по найму и так называемые пассивные доходы - банковские проценты, сдача в аренду недвижимости и т.д. Если листать дальше Налоговый Кодекс, то не трудно заметить, что в статье 99-й детально приводятся виды доходов от предпринимательской деятельности. Там же особо отмечено, что любой рост активов налогоплательщика подлежит обложению налогом. Аналогичные нормы есть в законодательстве многих стран и в переводе с юридического языка на язык обывателя это означает следующее: если вы покупали квартиру 3 года назад за $100 000, а сегодня продаёте за $150 000, то $50 000 и есть рост вашего актива.

Налогообложение сделок с недвижимостью в первую очередь повлияет на интересы продавцов, риэлторов и девелоперов, ранее неплохо спекулирующих и зарабатывающих на её купле-продаже. Так, если на первичном рынке при покупке с так называемой стадии котлована стоимость квадратного метра фиксировалась на уровне 500-700 AZN, то через год-два, когда строительство уже завершалось, цена увеличивалась на 50-60%. При продаже квартиры площадью в 100 квадратных метров сальдо, а теперь это налогооблагаемая сумма, складывается солидное – 40 000 AZN.

Правовые пробелы

В целом Налоговый Кодекс лояльно относится к лицам, которые покупали недвижимость без инвестиционных целей. Об этом прямо говорится в статье 102.1.9. главного налогового документа страны - доход от представления недвижимого имущества, в котором налогоплательщик постоянно проживал не менее трех лет, освобождён от уплаты налога. Эта льгота значительно облегчает жизнь простым гражданам, которым понадобилось продать квартиру после трехлетнего проживания в ней. Если же гражданин решил продать свою квартиру, не прожив там постоянно и трёх лет, то налоги с дохода будут весьма существенны. При продаже жилья за 120 000 AZN, купленного за 80 000 AZN, с разницы в 40 000 AZN придётся заплатить налог в размере 4200 AZN плюс 25%, с суммы превышающей 30 000 AZN. В совокупности это делает 5-6% с продажной цены или 6700 AZN. При продаже элитной недвижимости, стоимостью в 1 миллион AZN, налоги будут составлять больше 25%. В этом случае наивно полагать, что «новый» налог не скажется на ценах продавцов столичной «элитки». Можно предположить, что на данном сегменте рынке увеличится число попыток искусственно снизить налоговую нагрузку путём сознательного занижения стоимости сделки. Но пойдут ли на это покупатели, если учесть, что новые хозяева элитной квартиры, потенциально как раз будут заинтересованы в высокой цене, дабы не терять потом на налогах крупную сумму.

Меду тем, в налоговом законодательстве есть и другие пробелы. Речь идёт о корректных формулировках таких важных понятий, как доход, прибыль, выручка? С точки зрения налогового права все они архиважные, но их определение почему-то отсутствует в самом тексте Кодекса, и это несмотря на 15 лет правоприменительной практики.

Аналогичная ситуация складывается с формулировкой «постоянное проживание». Хорошо, если гражданин был прописан в квартире и постоянно там проживал в течение 3 лет. А если у него не было право собственности, но при этом он постоянно там проживал? Ведь, не секрет, что существенная часть вновь построенного жилья в первые месяцы и даже годы эксплуатации не имеет правоустанавливающих документов. Купля-продажа на первичном рынке осуществляется по схеме переоформления договора в соответствующем жилищно-строительном кооперативе. Соответственно эти сделки никак не попадают в поле зрения государства, хотя фактически они представляют собой ту же куплю-продажу недвижимости.

Рассмотрим и другой случай. Предположим, что гражданин постоянно проживает в загородном доме, например в дачном посёлке, где нет ни улиц, ни нумерации домов. Естественно, что прописать его там нет возможности. Как быть в таком случае? По факту налицо постоянное проживание, но де-юре это доказать невозможно, что влечёт за собой излишние налоговые выплаты. В России схожая ситуация привела к судебному разбирательству, причём на уровне Конституционного Суда, где было вынесено решение о необходимости регистрации граждан на территории дачных товариществ.

Если ситуация с налогообложением рядовых граждан на рынке недвижимости более или менее понятна, то для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, новые налоговые обстоятельства выглядят чуточку сложнее. В первую очередь потому, что речь идёт об уплате НДС по ставке 18%.

Согласно 155-ой статье Налогового Кодекса, плательщиками этого налога становятся предприниматели, объём ежемесячных налогооблагаемых операций которых в течение последнего года хоть раз превысил 120 000 AZN. В части второй той же статьи отмечается, что если сумма даже одной сделки составит 120 000 AZN и более, то данное лицо (предприниматель) обязан за 10 дней подать заявление в налоговый орган о постановке на учёт в качестве плательщика НДС. Как видим, речь идёт о лицах, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Очевидно, что если кто-то в течение года приобрёл и затем продал квартиру, то не может быть и речи о предпринимательской деятельности. Но как быть, если таких сделок было две? Сейчас такая ситуация трактуется в пользу налогового ведомства, то есть как предпринимательская деятельность. С другой стороны, может возникнуть ситуация, когда физическое лицо действительно использует своё недвижимое имущество в предпринимательских целях. Например, сдаёт его под офис, ресторан, магазин, магазин или другой объект сферы обслуживания. В данном случае, если сумма сделки составит 120 000 AZN, то возникнут двойные обязательства по уплате НДС, как с самой суммы продажи, так и с арендного оборота.

Вместо резюме

Если всерьёз рассуждать о первых последствиях применения хорошо забытых «старых» налогов на рынке недвижимости, то справедливо предположить такой сценарий. Сначала продавцы постараются переложить бремя налоговых выплат на покупателей. То есть можно ожидать повышения цен. На втором этапе ценовая составляющая на рынке будет уже зависеть от возможностей покупателей. Скорее всего, большинство из них снизит активность, что негативно станет влиять на период экспозиции сделок с недвижимостью в Баку и других городах страны. А с учётом социальных условий наступит некий обратный эффект – стагнация.

Налоги без НДС, по экспертным оценкам, в среднем составят 7-8% от суммы сделок на рынке при продаже бюджетного жилья и до 25% в случае с элитным. С учётом падения активности это принесёт в казну дополнительно как минимум около 40 миллионов AZN. Сделки с коммерческой недвижимостью сулят доходы куда больше, но тут всё зависит от компромисса, который должен быть достигнут между предпринимателями и фискальными органами. В чём он может выражаться? По нашему мнению, в поправках в Налоговый Кодекс и установлении особых ставок при сделках с недвижимостью. Например, при продаже жилья до 500 000 AZN - налог составит 1% от сделки. Свыше 500 000 AZN – 2%. И, конечно, надо отдельно продумать налогообложение при сделках с коммерческой недвижимостью - уплата и НДС, и подоходного налога, это не просто много, а очень много. Как говорил герой произведения Джека Лондона, Боливар не выдержит двоих.

 
Теги: Азербайджан налогооблажение недвижимость
 
Orphus system Ошибка в тексте? Выделите ее мышкой и нажмите Ctrl+Ent.
 
 
Оставьте комментарий
 
 
Бизнес-каталог Вход в кабинет  |  Добавить компанию  |  Контакты
 
+ Автомобили (304)
+ Аптеки и фармацевтика (228)
+ Банки и страхование (126)
+ Безопасность и охрана (115)
+ Веб сайты (113)
+ Гостиницы и отели (210)
+ Деловые услуги (333)
+ Досуг и развлечения (241)
+ Животные и растения (72)
+ ИТ (248)
+ Кафе и бары (223)
+ Компьютерная техника (205)
+ Красота и здоровье (306)
+ Курсы и тренинги (167)
+ Магазины (214)
+ Мебель (277)
+ Недвижимость (235)
+ Нефть и газ (91)
+ Обувь и аксессуары (151)
+ Одежда (316)
+ Оптовая торговля (137)
+ Полиграфия (215)
+ Предметы интерьера (37)
+ Приготовление еды (150)
+ Продукты питания (132)
+ Промышленность (282)
+ Реклама и PR (221)
+ Ремонтные услуги (93)
+ Рестораны (184)
+ Сельское хозяйство (84)
+ СМИ (162)
+ Специальное оборудование (170)
+ Спорт (117)
+ Стоматология (93)
+ Строительное оборудование (286)
+ Строительство, поставки (248)
+ Строительство, работы (546)
+ Телекоммуникации (89)
+ Товары для детей и мам (85)
+ Товары для дома и офиса (140)
+ Транспорт и логистика (235)
+ Туризм и отдых (355)
+ Услуги (275)
+ Частная медицина (178)
+ Частное образование (174)
+ Юридические услуги (352)
 
 
Copyright © 2011-2011 biznesinfo.az. При воспроизведении материалов портала просьба ссылаться на источник. Взгляды, изложенные в статьях, являются личным мнением авторов и могут не совпадать со взглядами редакции и спонсоров. Пользователям рекомендуется проконсультироваться у специалиста касательно действующего законодательства и конкретных целей использования материалов, размещенных на портале.